Ulga budowlana wyklucza ulgę mieszkaniową.

 

Ulga mieszkaniowa a inne ulgi podatkowe

Jak nie zapłacić podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości? Przeznaczyć zarobione pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Te są stosunkowo szerokie – na zakupie gruntu, domu, mieszkania zaczynając, po ich remont, przebudowę, rozbudowę, a na spłacie kredytów hipotecznych kończąc. Nie każdy jednak jest uprawniony do tej ulgi.
Podatek od sprzedaży nieruchomości do najniższych nie należy. Fiskusowi trzeba oddać aż 19% z tego, co się zarobiło (czyli około 1/5).
Sprzedaż nieruchomości podlega pod opodatkowanie podatkiem dochodowym, gdy nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca tego roku, w którym została ona nabyta lub wybudowana.
Podatek jest płacony od dochodu, czyli przychodu uzyskanego ze sprzedaży pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu. Sposób ustalania kosztów wprost określa ustawa i często istotnie ogranicza faktycznie poniesione wydatki związane z inwestycją budowlaną. Nie uwzględnimy tutaj chociażby kosztów kredytu zaciągniętego na zakup czy budowę. Musimy też skrupulatnie zbierać dowody ponoszenia poszczególnych wydatków. Ponadto w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanych w darowiźnie czy też odziedziczonych, dochód bardzo często będzie niemalże równy przychodowi, jako że katalog kosztów jest tutaj bardzo ubogi.

Oczywiście jeżeli koszty przewyższają przychód, podatek nie wystąpi. W takim przypadku trzeba w urzędzie skarbowym złożyć jedynie odpowiedniego PIT-a (chociaż przypadki takie są z reguły sporadyczne).

W zasadzie każdy, kto rozlicza podatek od sprzedaży nieruchomości, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Trzeba tylko pamiętać, że ustawodawca zawarł w ustawie bezpiecznik zabraniający odliczać te same wydatki w ramach różnych ulg.

Cele mieszkaniowe zwalniają z podatku

Wystąpienie dochodu na transakcji zbycia nieruchomości nie oznacza jednakże automatycznie wystąpienia także podatku dochodowego. Ci bowiem, którzy w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym sprzedaż nastąpiła, mogą się zwolnić od podatku przeznaczając uzyskane z tytułu takiej transakcji pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Musi przy tym zostać zachowana odpowiednia kolejność – najpierw nieruchomość sprzedajemy, a dopiero następnie pieniądze przeznaczamy na własne cele mieszkaniowe (chodzi bowiem o to, aby na takie potrzeby zostały wydane nie dowolne pieniądze, a konkretne – uzyskane ze sprzedaży).
Aby podatku w ogóle nie było, na własne cele mieszkaniowe należy wydać cały uzyskany ze sprzedaży przychód. Wydatkowanie go jedynie w części będzie skutkować zwolnieniem od podatku dochodowego odpowiedniej (proporcjonalnej) części dochodu.
Katalog celów mieszkaniowych jest tutaj stosunkowo obszerny i ściśle wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych podatnika. I tak pieniądze mogą zostać wydane m.in. na zakup domu czy mieszkania bądź udziału w nich (wraz z gruntem), nabycie gruntu bądź prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (a także udziały w takich prawach), budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę i remont budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, a także rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Co ważne – opisane nieruchomości nie muszą być położone w Polsce. Ważne aby mieściły się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wreszcie celem mieszkaniowym może być spłata kredytu hipotecznego (czy pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego na wyżej wymienione cele, a także każdego kolejnego kredytu zaciągniętego na spłatę takiego kredytu — w banku lub SKOK-u mających siedzibę w UE, EOG czy Konfederacji Szwajcarskiej. Kredyt taki musi jednak być zaciągnięty przed sprzedażą.
Nie ma tutaj przeszkód, aby pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na kilka wymienionych wyżej celów. Szerzej na ten temat pisaliśmy w artykule: Różne cele mieszkaniowe w PIT-39
Pieniądze nie muszą także być wydatkowane jednorazowo – podatnik ma na to co najmniej 2 lata czasu.

Zwolnienie nie dla każdego

Nie każdy może jednak ze zwolnienia skorzystać mimo, że faktycznie pieniądze przeznacza na własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca zabezpieczył się bowiem, aby te same wydatki nie mogły być odliczane kilka razy (w ramach różnych ulg podatkowych). Mówiąc dokładniej, chodzi tutaj o kredyty, jako że stare ulgi mieszkaniowe (budowlana, remontowa) z PITu zniknęły jakiś czas temu.

I tak omawianego zwolnienia się nie stosuje do spłaty kredytów i pożyczek, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części spłaty kredytów, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1 (opisane wyżej cele mieszkaniowe inne niż spłata kredytu bądź pożyczki), uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Mówiąc innymi słowy jeżeli tylko sam kredyt był już rozliczany w ramach ulg podatkowych (czyli tzw. ulgi odsetkowej) tudzież kredytem takim sfinansowano wydatki odliczone w ramach ulg podatkowych (ulga budowlana, ulga remontowa), to obecna spłata takiego kredytu nie jest celem mieszkaniowym.

Przekonał się o tym podatnik, który otrzymał interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28.03.2017 r. nr 2461-IBPB-2-2.4511.1137.2016.2.MZA. Zaciągnął on, wraz z żoną kredyt na budowę domu. Budowa ta była rozliczana w ramach ulgi budowlanej. Zainteresowany otrzymał po zmarłej w 2014 r. matce udział w nieruchomości (gospodarstwo rolne), który to następnie sprzedał w 2016 r. Przychód z tego tytułu przeznaczył na spłatę zaciągniętego kredytu na budowę. Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takim stanie faktycznym może skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie płacić 19% podatku od dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży tego udziału?

Organ podatkowy uznał że nie. Jego zdaniem zainteresowany nie ma możliwości odliczenia wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego wraz z małżonką na budowę domu, z którego była finansowana budowa i rozlicza w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej.
Zwolnienie z opodatkowania przez wnioskodawcę kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku na podstawie tzw. celów mieszkaniowych spowodowałoby sytuację, w której opisane wydatki zostałyby dwa razy odliczone, najpierw w ramach tzw. „dużej ulgi budowlanej”, a następnie w ramach tzw. „celów mieszkaniowych”.

Takiemu postępowaniu ma natomiast zapobiegać wskazany wyżej bezpiecznik w zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej.

 

oprac. : Krzysztof Skrzypek / eGospodarka.p