Blog

Pomysły na urządzenie biblioteki w domu.

Na blogu Ewy Mierzejewskiej „Ewa &wnętrze” odnalazłam  bardzo ciekawe propozycje urządzenia biblioteki w dużych domach i małych mieszkaniach. Oto kilka z nich:

baner_main bedgood bialasofa czarnebiale dark 040.2 AAndres by Kim Stapleton dzrewko kolor lazienka lounge

Więcej

Wszelkiej pomyślności w Nowym 2016 Roku!

nowy rok 2016

Więcej

Home staging – co to jest?

Zapraszamy do lektury wywiadu z Marią Semczyszyn, ekspertką transakcji na rynku nieruchomości, która opowie na czym polega zawód home stagera, a także w jaki sposób przygotować mieszkanie do sprzedaży.

Home staging – chyba każdy z nas, choć raz, spotkał się z tym określeniem. Czy możesz nam wyjaśnić czym jest i na czym polega home staging?

Home Staging jest formą scenografii w nieruchomościach wystawionych do transakcji. Zabiegi polegają na tworzeniu przytulnych i funkcjonalnych pomieszczeń, takich wystaw, które mają uprzyjemnić kupującym oglądanie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży/wynajmu.

Jak przeważnie wygląda takie dostosowanie mieszkania czy domu do sprzedaży?

Zawsze zaczyna się od konsultacji, takiego odwiedzenia mieszkania/domu przez home stagerkę. W trakcie spotkania, stylistka ustala jakie są mocne strony nieruchomości i to właśnie na nich będzie chciała oprzeć swoją scenograficzną opowieść. Zupełnie tak samo jak stylistka osobista, która mając przed oczami kobietę, stara się dobrać dla niej właściwe ubranie, fryzurę i makijaż, by ta wyglądała jak najpiękniej :)

Czy to oznacza, że właściciele powinni zakupić nowe meble i elementy dekoracyjne?

Meble niekoniecznie, natomiast nowe dodatki takie jak poduszki, dywany, narzuty i małe akcesoria, bardzo często. Tymi małymi akcentami możemy niedrogo uzyskać zaskakująco świeży i modny wygląd wnętrza.

O ile taka metamorfoza może podnieść wartość mieszkania?

Dzisiaj w dobie ogromnej podaży nieruchomości na sprzedaż, mówimy o sukcesie gdy ta sprzeda się szybko wręcz natychmiast za rozsądną cenę. Aktualnym problemem dla właścicieli sprzedających mieszkania czy domy jest długi i zarazem frustrujący przestój w sprzedaży a z tym również związane są koszty. Antidotum jest właśnie home staging, czyli rozpalenie pożądania w kupujących :)

Sprawdziłaś jak szybko sprzedają się mieszkania, które przeszły metamorfozę z Twoją pomocą?

Natychmiast. To jest tydzień, miesiąc a dla większych nieruchomości pół roku. Jednak za każdym razem i dla każdego lokum, potrzebne jest indywidualne określenie właściwej strategii sprzedażowej. Właśnie w tym specjalizują się home stagerki poza faktem, ze ładnie dekorują :)

Czy jesteś w stanie określić, jakie są przewidywane koszta takiej usługi?

Konsultacja jest dzisiaj w bardzo przystępnej cenie to ok 350 zł. A potem wszystko zależy od obranego kierunku. Standardowo, taka inwestycja nie powinna przekraczać 3% planowanej wartości transakcyjnej (ceny sprzedaży)

To ciekawy, ale i trudny zawód. Jak to się stało, że zostałaś home stagerem?

Scenografką transakcyjną zostałam bardzo dawno temu, byłam jeszcze wtedy na studiach i ratowałam z opałów pewnego dewelopera. Urządziłam wtedy u niego mieszkania pokazowe do sprzedaży, które bardzo szybko znajdowały kupujących i tym samym odblokowywały zator płatniczy inwestora.

Przyznam, że kocham swoje zajęcie, nie wyobrażam sobie innego. Idealne miejsce dla kobiet :) urządzasz, upiększasz, dajesz radość sprzedającym i kupującym. Czy to w ogóle można nazwać pracą :) ?

wg decoria.pl

Więcej

Kupno mieszkania zgodnie z ustawą deweloperską

Obecnie kupno mieszkania od dewelopera reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., tzw. ustawa deweloperska. Ustawa reguluje prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej i obowiązki dewelopera związane z prowadzeniem inwestycji z udziałem pieniędzy swoich klientów.

Obowiązek informacyjny dewelopera
Ustawa nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne w stosunku do swojego przyszłego klienta. W tym celu deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczącego danego przedsięwzięcia według określonego w załączniku do ustawy wzoru i doręczyć go wraz z załącznikami klientowi. Deweloper jest też obowiązany jeszcze przed podpisaniem umowy przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia. Ponadto deweloper ma obowiązek umożliwić zapoznanie się w lokalu przedsiębiorcy z dokumentami określonymi w ustawie, w tym z księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z KRS, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata i projektem architektoniczno-budowlanym. Ustawa jest w tym zakresie bardzo rygorystyczna. Brak sporządzenia prospektu może zakończyć się karą grzywny, a podanie w prospekcie nieprawdziwych danych lub ich zatajenie – grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Powyższe informacje mają umożliwić potencjalnemu klientowi dewelopera sprawdzenie dewelopera, zapoznanie się z jego sytuacją oraz z inwestycją, w tym z dokumentacją budowlaną. Na tej podstawie potencjalny klient ma możliwość podjęcia świadomej decyzji o współpracy z danym deweloperem. Ponadto każdy deweloper ma takie same obowiązki wobec swojego potencjalnego klienta, a prospekt informacyjny ma taki sam wygląd i zawiera te same dane, co umożliwia łatwe porównanie kilku inwestycji deweloperskich.

Umowa deweloperska
Po uzyskaniu powyższych informacji i w oparciu o te informacje osoba, która decyduje się na współpracę z danym deweloperem, zawiera z nim umowę deweloperską. Jest to bardzo sformalizowana umowa, której poszczególne zapisy w większości wynikają z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa wprowadza dla umowy wymóg formy aktu notarialnego oraz obowiązek wpisu roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Deweloper zobowiązany jest też do pokrycia połowy kosztów notariusza i opłat sądowych z tym związanych. W umowie również określamy lokal, który chcemy kupić od dewelopera, gdy wybuduje on już budynek.

Ustawa wprowadza też zasady odstąpienia od umowy. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli umowa nie zawiera elementów określonych w ustawie, jeżeli informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami w prospekcie lub w załącznikach, jeżeli deweloper nie doręczył prospektu, jeżeli informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym, jeżeli prospekt nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy. Nabywca ma też prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na niego prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Jednak przed skorzystaniem z tego prawa nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności.

Również deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Jednak odstąpienie powinno być poprzedzone wezwaniem nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Zabezpieczenie kupującego
Podstawową instytucją wprowadzoną przez ustawę mającą chronić pieniądze nabywcy jest obowiązkowy rachunek powierniczy, który deweloper musi założyć dla danej inwestycji, a pieniądze na nim zgromadzone są wypłacane przez bank na określonych warunkach, które nie wynikają z umowy między bankiem a deweloperem, a z przepisów ustawy. Ustawa wprowadza kilka wariantów rachunku powierniczego, a mianowicie: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, czyli dopiero po wybudowaniu i sprzedaży lokalu. Natomiast w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim przypadku ustawa nakłada na bank obowiązek kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty.

W jednym i drugim wypadku rachunek powierniczy zabezpiecza wpłacane przez klienta pieniądze przed nieuczciwością dewelopera lub jego upadłością.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera ustawa tworzy z każdej inwestycji wydzieloną masę upadłości, w skład której wchodzą środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. Majątek ten w pierwszej kolejności służy zaspokojeniu nabywców lokali lub domów jednorodzinnych, objętych danym przedsięwzięciem. Ponadto ustawa w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera powołuje nowy podmiot w postaci zgromadzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którym daje szczególne uprawnienia. Zgromadzenie to podejmuje bowiem uchwałę co dalej, czyli w przedmiocie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i o ewentualnych dopłatach koniecznych do zakończenia inwestycji lub uchwałę o zawarcia układu. Zgromadzenie nabywców może wyrazić też zgodę na wybór wykonawcy zastępczego z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy. Zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę w obecności co najmniej połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu. W sprawach nieuregulowanych do zgromadzenia nabywców stosuje się odpowiednio przepisy o zgromadzeniu wierzycieli.

Warto zwrócić uwagę, że ustawodawca umożliwił deweloperom dokończenia na dotychczasowych zasadach, tj. bez konieczności zakładania rachunku powierniczego, inwestycji faktycznie rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy. Deweloper może uniknąć konieczności prowadzenia rachunku powierniczego także dla nowych inwestycji, wystarczy, że przed dniem wejścia w życie ustawy ogłosił w mediach o planowanej inwestycji. Będzie to skuteczne nawet jeżeli budowa ruszyła już po wejściu w życie ustawy, nawet po kilku latach. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być też zadanie inwestycyjne dotyczące większej liczby budynków. Niewykluczone, że deweloper, który rozpoczął budowę osiedla przed wejściem w życie ustawy, kolejne bloki będzie prowadził z pominięciem rachunku powierniczego. Zatem deweloper, tworząc fikcyjne inwestycje przed wejściem ustawy, mógł zabezpieczyć się przed koniecznością stosowania ustawy na wiele następnych lat.

Odebranie mieszkania i zawarcie umowy sprzedaży
Po wybudowaniu budynku, w tym naszego lokalu, deweloper przystępuje do oddawania lokali nabywcom zgodnie z zawartymi umowami deweloperskimi. W tym celu następuje fizyczne wydanie lokalu zgodnie ze stanem określonym w umowie deweloperskiej. Z wydania sporządzany jest protokół, w którym możemy zgłosić wszelkie wady i usterki, jakie udało nam się ustalić przy odbiorze lokalu. W związku z tym, gdy sami nie dysponujemy zbyt imponującą wiedzą budowlaną, dobrym pomysłem jest dokonywanie odbioru lokalu z pomocą osoby z odpowiednimi kwalifikacjami budowlanymi, która pomoże nam w odbiorze.

Po dokonaniu odbioru lokalu i przekazaniu kluczy pozostaje jeszcze przeniesienie na nas prawa własności do lokalu. W tym celu konieczne jest w wykonaniu umowy deweloperskiej zawarcie w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu, w której deweloper ustanawia odrębną własność lokalu i przeniesienie na nas prawo własności lokalu. Akt notarialny powinien zawierać kwestie dotyczące ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz opisu niezbędnych dokumentów do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, rozliczenia ceny, wydania lokalu, rękojmi lub gwarancji, kwestie określenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej, jeżeli jest to potrzebne ze względu na specyfikę nieruchomości.

Jeżeli deweloper na budowę budynku zaciągnął kredyt, który zabezpieczony jest hipoteką na tej nieruchomości, przy akcie notarialnym powinien przedłożyć także zgodę banku na wykreślenie hipoteki lub na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla naszego lokalu i wpisanie nas jako właścicieli. Nad prawidłowością przeniesienia własności czuwa więc notariusz. Z reguły ze względów praktycznych będzie to notariusz, którego wybierze deweloper i u którego zawierane będą wszystkie akty dotyczące danej inwestycji.

Odpowiedzialność dewelopera za wady
Wydanie lokalu i przeniesienie na kupującego własności wybudowanego lokalu to jeszcze nie koniec obowiązków dewelopera. Deweloper jest bowiem odpowiedzialny względem kupującego do usunięcia wad w lokalu i budynku. Odpowiedzialność ta wynika z rękojmi za wady fizyczne i uzależniona jest jedynie od wystąpienia wady rzeczy sprzedanej. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

W przypadku gdy wady dotyczą poszczególnych lokali, ich właściciele zgłaszają wady deweloperowi, który zobowiązany jest do ich usunięcia. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi, mimo że ta odpowiedzialność nie jest zapisana w umowie. Natomiast z tytułu gwarancji odpowiadać będzie tylko wówczas, gdy jej udzieli. Gwarancja jest dobrowolna i powinna zostać zapisana w umowie. W przypadku gdy to budynek (nieruchomość wspólna) ma wady, w praktyce zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia. Tak jak w przypadku wad w lokalu tak samo w przypadku wad budynku przeważnie podstawą roszczeń jest odpowiedzialność z tytułu rękojmi, chyba że deweloper udzielił gwarancji.

Wielu deweloperów próbuje unikać odpowiedzialności za wady, przerzucając ją na wykonawcę. Jednak sprzedającym lokal jest zawsze deweloper, zatem fakt, że przy budowie posługuje się podwykonawcami, jest bez znaczenia dla relacji między deweloperem a kupującym. Swoich praw z tytułu rękojmi kupujący zawsze dochodzi od dewelopera i to on zawsze jest odpowiedzialny przed kupującym. Odpowiedzialność podwykonawcy wynika z umów zawartych przez niego z deweloperem, ale są to relacje między tymi podmiotami. Choć w praktyce często bywa tak, że to podwykonawca usuwa usterki, ale robi to na zlecenie dewelopera, i gdyby odmówił ich usunięcia, deweloper nie może się tłumaczyć, że w związku z tym nie mogą być usunięte. Wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie o odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku sygn. akt III CZP 48/04. Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma w stosunku do dewelopera legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do dochodzenia roszczeń.

Sąd Najwyższy wskazał jednak w uchwale sposób pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę mieszkaniową i wyręczenie właścicieli lokali. Według sądu wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. Przepisy odnośnie do rękojmi tak samo wyraźnie wskazują datę rozpoczęcia okresu rękojmi jako datę wydania kupującemu nieruchomości. Także tutaj fakt, że deweloper posługuje się przy wykonaniu podwykonawcami, jest bez znaczenia dla biegu tego terminu. Zatem jeżeli dochodzi do wydania przez podwykonawcę budynku deweloperowi lub na etapie budowy dochodzi do wydania i odbioru przez dewelopera określonych części budynku, nie ma to wpływu na bieg terminu rękojmi przysługującej kupującemu. To samo dotyczy części budynku wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Z racji bowiem tego, że są one objęte współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań, należy przyjąć, że zostały wydane wraz z wydaniem lokali.

 

Profesjonalne artykuły poradnikowe dla kupujących mieszkania w każdym numerze dwutygodnika „Krakowski Rynek Nieruchomości”

 

Autor: Paweł Puch

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 04/2015,  2015.03.09

Więcej

Bez prawa do lokalu nie można być członkiem spółdzielni. Tak orzekł Trybunał Konstytucyjny  

Jacek Sawicki  |  09.02.2015

Osoby, które nie mają prawa do lokalu w danej spółdzielni mieszkaniowej, lecz mają wpływ na działalność spółdzielni i np. na ustalanie opłat dla tych, którzy prawo do lokalu mają (tzw. członkowie oczekujący) nie mogą być jej członkami – orzekł Trybunał Konstytucyjny, który w dniu 5.02.2015 r. rozpatrzył wniosek poselski dotyczący uznania za niezgodne z Konstytucją niektórych przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego.

Trybunał rozpatrywał wniosek złożony przez grupę posłów o uznanie za niezgodne z konstytucją niektórych przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego. Na posiedzeniu w dniu 5.02.2015 r. z udziałem wnioskodawcy oraz Sejmu i Prokuratora Generalnego w orzeczeniu do sprawy (Sygn. akt K 60/13) TK uznał, że część zaskarżonych przepisów wymaga ustawowego doprecyzowania, orzekł też, że brak prawa członków spółdzielni mieszkaniowych do środków zgromadzonych na funduszu remontowym w razie wystąpienia ze spółdzielni lub zawiązania wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodny z konstytucją.

Kwestionując niekonstytucyjność wskazanych przepisów obu ustaw, TK tym samym zlecił Sejmowi RP zadanie znowelizowania i doprecyzowania przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dot. sytuacji właścicieli lokali w budynkach administrowanych przez spółdzielnie, którzy nie są członkami spółdzielni. TK uznał te przepisy za niekorzystne dla tej grupy lokatorów. Według TK właściciele spółdzielczych mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, powinni mieć dużo większe prawo do informacji, w tym m.in. możliwość wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem ich budynkiem.

Zdaniem posłów wnioskodawców właścicielom lokali w budynkach administrowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, którzy nie są ich członkami, obecnie nie przysługują żadne prawa do zarządzania swoją nieruchomością. Nie mają też wpływu na wysokość opłat, nie mogą decydować o remontach i inwestycjach, które będą przeprowadzane w ich nieruchomości. Nie mając prawa wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem ich budynkiem, nie mogą sprawdzić, czy opłaty przez nich ponoszone są zasadne i czy wynikają z rzeczywistych kosztów. Nie mogą też uczestniczyć w Walnych Zgromadzeniach.

Według wnioskodawców lokatorzy tacy mają natomiast szereg obowiązków, takich jak wnoszenie opłat, w tym także opłat na działalność gospodarczą spółdzielni, chociaż nie mają z tego tytułu żadnych pożytków. Nie będąc jej członkami, muszą przestrzegać aktów prawnych dotyczących działalności spółdzielni, co ich zdaniem stwarza to problem nierówności wobec prawa.

Trybunał orzekł, co następuje:

1. Art. 3 pkt. 1 A) i 3 B) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest niezgodna z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP C), natomiast nie jest niezgodna z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP D) oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji E).

2. Art. 171 ust. 6 F) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 E) i 3 G) w związku z art. 31 ust. 3 H) Konstytucji.

3. Art. 19 ust. 2 I) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze J) ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2013 r. poz. 1443) w zakresie, w jakim uzależnia skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 K) i art. 64 ust. 1 C) Konstytucji.

4. Art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy J)Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim wymaga od nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i nabywcy ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową złożenia deklaracji przystąpienia do spółdzielni, jest zgodny z art. 21 ust. 1 L), art. 58 ust. 1 K) i art. 64 ust. 1 C) i 2 E) Konstytucji.

5. Art. 27 ust. 1 M) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 241 ust. 1 M-1-B) oraz z art. 26 ust. 1M-1-C) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest niezgodny z art. 21 ust. 1 L), art. 31 ust. 3 N), art. 32 ust. 1D), art. 58 ust. 1 K) i art. 64 C, E i G) Konstytucji.

6. Art. 27 ust. 2 M-1), 4 M-4)  i 5 M-5) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 241 ust. 1 M-1-B)  oraz z art. 26 ust. 1 M-1-C) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1 L), art. 31 ust. 3 H), art. 32 ust. 1 D) i art. 64 C, E i G) Konstytucji.

7. Art. 27 ust. 2-5 M-1) M-2) M-4) M-5) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,  w związku z art. 241 ust. 1 M-1-B) oraz z art. 26 ust. 1 M-1-C) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 K) Konstytucji.

8. Art. 26 § 2 O) ustawy – Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 C) w związku z art. 21 ust. 1 L) i z art. 31 ust. 3 N) Konstytucji.

9. Art. 40 P) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 2 R) Konstytucji.

Przywołane przepisy ustawowe w Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5.02.2015 r. (Sygn. akt K 60/13) oraz ich zapisy:
A) Art. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach: Członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

B) Art. 3 pkt. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach: Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

C) art. 64 ust. 1 Konstytucji RP: Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

D) art. 32 ust. 1 Konstytucji RP: Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne

E) art. 64 ust. 2  Konstytucji RP: Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

F) Art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

G) Art. 64 ust. 3 Konstytucji RP: Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

H) art. 31 ust. 3 Konstytucji RP: Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.

I) art. 19 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 I-A) stosuje się odpowiednio.

I-A) Art. 23. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: 1. (uchylony).; 2. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem przepisu art. 3 ust. 3.

J) art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy Prawo spółdzielcze: Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji.  

K) art. 58 ust. 1 Konstytucji RP: Każdemu zapewnia się wolność zrzeszania się.  

L) art. 21 ust. 1 Konstytucji RP: Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.  

M) Art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 M-1) i 3 M-2).  

M-1) Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 M-1-A) ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 M-1-B) i art. 26 M-1-C). Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 M-1-D)oraz art. 29 ust. 1 M-1-E) i 1a M-1-F), które stosuje się odpowiednio.  

M-1-A) Art. 18. ust. 1. ustawy o własności lokali: Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

M-1-B) Art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a M-1-B-1), art. 31 M-1-B-2) i 32 M-1-B-3) ustawy o własności lokali.

2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

M-1-B-1) Art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali: W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 M-1-A), nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 M-1-B-1-1), zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

M-1-B-1-1) Art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali: Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 M-1-A), jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

M-1-B-2) Art. 31 ustawy o własności lokali: Zebrania właścicieli:

a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 M-1-A),

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 M-1-A).

M-1-B-3 Art. 32 ustawy o własności lokali:

1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 M-1-A), zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

M-1-C) Art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

M-1-D) Art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali: Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

M-1-E) Art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali: Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 M-1-D), jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

M-1-F) Art.29 ust. 1a ustawy o własności lokali: Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

M-2) Art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 M-1-B)  oraz art. 26 M-1-C).

M-4) Art. 27 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 M-4-1) ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

M-4-1) Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali: Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

M-5) Art. 27 ust. 5 ustawy o własności lokali: Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 M-5-1) ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

M-5-1) Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali: Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

N) Art. 31. ust. 3 Konstytucji RP: Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.

O) Art. 26 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze: – Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

P) Art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają:

1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami;

2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 PA) Kodeksu cywilnego;

3) nieruchomości niezabudowane.

PA) Art. 49 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

R) Art. 2 Konstytucji RP: Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej.

 

Na marginesie:

W trakcie opracowywania niniejszego tekstu pojawił się problem interpretacji sformułowania użytego przez TK w orzeczeniu wyroku nie jest niezgodny”. W konkretnym przypadku zwrot taki został użyty przy orzekaniu w punkcie pierwszym. Postawione pytanie brzmiało:

– Czy sformułowanie „nie jest niezgodny z” jest równoznaczne ze sformułowaniem „jest zgodny z”? Jeśli zaś nie jest równoznaczne ze zwrotem „jest zgodny z”, to w takim razie jak go należałoby ów zapis interpretować?

W tej sprawie Biuro Prasowe TK poinformowało Redakcję jak następuje:

– W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego klasycznym wyrokiem jest wyrok o zgodności lub niezgodności z wzorcem wyższego rzędu. Zgodnie z takim orzeczeniem, wskazany w sentencji przepis jest w całości zgodny lub niezgodny z określonymi wzorcami kontroli. Trybunał rozstrzyga tak wówczas, jeżeli istnieje merytoryczny związek pomiędzy przepisem poddanym kontroli a wskazanym przez inicjatora postepowania wzorcem (najczęściej przepisem konstytucyjnym). Jeżeli taki związek nie istnieje (a tym samym nie ma możliwości dokonania oceny zgodności zaskarżonego przepisu ze wskazanym wzorcem), Trybunał w sentencji wyroku posługuje się formułą braku adekwatności wzorca („nie jest niezgodny”).

Więcej

Opłacalność wynajmu wyższa niż zysk z lokaty

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem posiada w ostatnich latach coraz większe grono zwolenników. Na wzrost zainteresowania taką formą inwestowania wpływa z pewnością rosnąca zamożność społeczeństwa, a także atrakcyjny poziom rentowności. Wynajem nieruchomości stanowi silną konkurencję m.in. dla lokat bankowych, które w obliczu niskich stóp procentowych oferują obecnie relatywnie niskie stopy zwrotu.

(Thinkstock)

Lokata bankowa jest jednym z podstawowych produktów bankowych, który od dłuższego czasu cieszy się dużą popularnością wśród klientów. Osoby, które decydują się na taką formę oszczędzenia przekonuje m.in. niski poziom ryzyka, jaki wiąże się z tym sposobem lokowania kapitału. Z tego też powodu, wielu klientów decyduje się umieszczać środki na lokatach bankowych, nawet mimo tego, że gwarantowana stopa zwrotu nie jest na wysokim poziomie.

W obecnej chwili zyski z lokat wahają się w granicach 1-2 proc. Nieocenioną zaletą dla wielu klientów jest z pewnością prostota, z jaką można stać się posiadaczem lokaty bankowej. Nie bez znaczenia jest również brak konieczności ciągłego monitorowania wskaźników makroekonomicznych i sytuacji gospodarczej, jak to ma miejsce w przypadku inwestowania na rynku akcji.Na atrakcyjność lokat bankowych w niebagatelny sposób wpływa jednak poziom stóp procentowych. W obliczu rekordowo niskiego oprocentowania oraz umiarkowanych oczekiwań dotyczących inflacji, klienci nie powinni liczyć w najbliższym czasie na możliwość osiągania wysokiego zwrotu „na lokacie”. Wynajem nieruchomości jest jedną z konkurencyjnych form inwestowania, która cechuje się umiarkowanym poziomem ryzyka.

Ograniczone ryzyko w inwestowaniu na rynku nieruchomości wynika ze specyfiki rynku domów i mieszkań. Inwestycja w mieszkanie pod wynajem charakteryzuje się tym, że lokal w każdej chwili może zostać wykorzystany przez inwestora zgodnie z jego mieszkalnym przeznaczeniem. Relatywnie niewielkie są również wahania cen nieruchomości, w porównaniu z innymi produktami inwestycyjnymi.

Zdecydowaną przeszkodę do inwestowania na tym rynku stanowi jednak wysoka kapitałochłonność. Osoby, które zdecydują się jednak na zakup mieszkania pod wynajem mogą liczyć na atrakcyjny (w porównaniu z lokatą bankową) poziom rentowności. Rentowność netto, przy założeniu wynajmu mieszkania przez 10 miesięcy w roku kształtuje się w największych polskich miastach na poziomie od 4 do 5 proc. Oznacza to, że na wynajmie jednego mieszkania potencjalny inwestor może obecnie zarobić obecnie nawet ponad 2 razy więcej, niż na lokacie bankowej.Kupując mieszkanie pod wynajem trzeba jednak mieć na uwadze wiele czynników, które determinują powodzenie inwestycji. Lokal mieszkalny, kupowany z myślą o jego dalszym wynajmowaniu powinien być umiejscowiony w popularnej wśród najemców dzielnicy miasta. Dzięki temu inwestor będzie mógł liczyć na utrzymanie ciągłości wynajmu.

Kupno mieszkania w dzielnicy peryferyjnej, słabo skomunikowanej z pozostałą częścią miasta może być ryzykowne. Wydłużony czas oczekiwania na najemcę może w negatywny sposób wpłynąć na poziom opłacalności. Szczególnie wysokie zyski z najmu można osiągać w miastach, które cechują się umiarkowanym poziomem cen nieruchomości, przy jednoczesnym wysokim popycie na rynku najmu. Tego typu sytuacja występuje m.in. w Gdańsku (5-6 proc.) lub Łodzi (ok. 6 proc.). Trójmiasto jest popularną lokalizacją dla wielu zagranicznych firm, co przekłada się na większe zainteresowanie najmem w tym regionie.

Podsumowując, idealnym wyborem dla przyszłego wynajmującego jest lokal 2-3 pokojowy, w dobrej lokalizacji, cechujący się przeciętnym poziomem cen. Spełnienie tych warunków z pewnością pozwoli maksymalizować zyski z jego dalszego wynajmu. Popyt na rynku najmu wciąż wydaje się stabilny, co przejawia się m.in. w braku większych wahań stawek za wynajem. Utrzymujące się niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie najprawdopodobniej skutecznie stymulować zakupy na rynku mieszkań. Niewykluczone, że taka tendencja przełoży się na odpływ części najemców, którzy ruszą do zakupów na rynku nieruchomości.

Filip Jurczak – TargiMieszkaniowe.net

Więcej

Mieszkanie na wynajem: rośnie rentowność inwestycji .

 

Drugi raz z rzędu wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Drugi raz z rzędu wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Od wakacji wskaźnik ten wzrósł z 3,87 proc. do 4,33 proc. Tak wysokiej rentowności najmu nie notowaliśmy od listopada 2012 r.

Rentowność najmu w polskich miastach

Rentowność najmu w polskich miastach

źródło: Materiały Prasowe

Drugi raz z rzędu wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Co ważne, nie są to nieznaczące wzrosty ułamkowe, od wakacji wskaźnik ten wzrósł z 3,87 proc. do 4,33 proc. Tak wysokiej rentowności najmu nie notowaliśmy od listopada 2012 r.

Od kilku miesięcy obserwujemy wzrost atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach Polski. Z analizy danych o stawkach najmu pochodzących z serwisu Domiporta.pl i cenach transakcyjnych z Home Broker i Open Finance wynika, że w chwili obecnej największy potencjał ma zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, gdzie oczekiwana rentowność takiej operacji w ujęciu netto wynosi obecnie 4,82 proc. w skali roku. Warto pamiętać, że ujęcie netto oznacza uwzględnienie w obliczeniach nie tylko podatku i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności, ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców (zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku).

Zwrot z mieszkania po 21 lub 29 latach

Najdroższe mieszkania (zarówno jeśli chodzi o stawki najmu jak i ceny zakupu) są w Warszawie. Średnio za wynajem metra kwadratowego nieruchomości trzeba w stolicy zapłacić prawie 43 zł, a za jego zakup niemal 7,2 tys. zł. Po uwzględnieniu kosztów, podatku oraz przy 10,5-miesięcznym okresie najmu w roku oznacza, że zysk z zakupu mieszkania na wynajem w Warszawie wynosi przeciętnie 4,47 proc. w skali roku. Z obliczeń Home Brokera wynika, że przy niezmienionych warunkach najmu inwestycja taka zwróciłaby się po 22 latach i czterech miesiącach (w przypadku najsłabszego w zestawieniu Poznania jest to aktualnie prawie 29 lat). Na chwilę obecną najlepiej rokuje zakup mieszkania w Gdańsku, gdzie przeciętnie za metr zapłacić trzeba 5103 zł, a z jego najmu dostaniemy 31,84 zł, co przekłada się na rentowność netto na poziomie 4,82 proc. i zwrot z inwestycji po 20 latach i 9 miesiącach.

Zysk wyższy od lokaty i obligacji

4,33 proc. netto zysku w skali roku nie jest imponującym wynikiem, trzeba jednak zauważyć, że mówimy tu o przeciętnym wyniku, co oznacza, że na rynku nie brakuje inwestorów, którzy osiągają niższe stopy zwrotu, ale są i tacy, którzy zarabiają znacznie więcej. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że na rocznej lokacie w banku uzyskanie choćby 3 proc. w ujęciu netto jest dziś niemożliwe, a 10-letnie obligacje skarbowe dają w pierwszym roku 2,43 proc. netto. Porównując do bezpiecznych lokat iobligacji zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem prezentują się nieźle. Należy jednak pamiętać, że kosztem wyższych zysków jest potrzeba większego zaangażowania. Już sam zakup mieszkania wymaga zachodu, a to przecież nie koniec. Nieruchomość trzeba jeszcze przygotować do najmu, a przede wszystkim znaleźć na nie chętnych. Gdy poszukiwania nie przyniosą szybkiego efektu, rentowność z inwestycji zacznie spadać.

Zainteresowani rynkiem mieszkań na wynajem muszą brać pod uwagę zwierającą szyki konkurencję w postaci firmowanego przez skarb państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. Owszem, może to w tych miastach doprowadzić do lekkiej obniżki cen czynszów, ale z drugiej strony działanie funduszu powinno wprowadzić na rynek wyższe standardy działania i zwiększyć zainteresowanie nim. Na tle innych krajów Unii Europejskiej, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści będzie więc więcej niż strat.

Małe mieszkanie bezpiecznym rozwiązaniem

– W dużych miastach rośnie zainteresowanie mieszkaniami do wynajęcia z powodu coraz większej liczby ludności napływowej oraz niepewnej sytuacji finansowej, utrudniającej zakup własnej nieruchomości – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. Według niego taki stan rzeczy zachęca inwestorów do lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się mieszkania tanie i małe, ale w dobrej lokalizacji, bo to ona (obok ceny) gwarantuje popyt. Zainteresowanie w tym segmencie potwierdzają dane analityczne z serwisu Domiporta.pl, gdzie ruch użytkowników wzrósł o prawie 12 proc. w stosunku do roku poprzedniego.

Maciej Górka zauważa jeszcze jedno zjawisko. – Na rynku pojawiły się firmy, które w samej Warszawie posiadają do wynajęcia prawie 250 mieszkań jedno- i dwupokojowych, a w całej Polsce liczba lokali w portfelu sięga kilku tysięcy – wskazuje ekspert z Domiporta.pl. – Małe mieszkania są uważane za względnie bezpieczną inwestycję, gdyż kwota nabycia jest jedną z najniższych, a płynność jest wysoka, więc w razie kłopotu można najszybciej sprzedać – dodaje Górka.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Autory:Maciej Górka.Marcin Krasoń
źródło:Home Broker
Więcej

Ile trzeba zarabiać, żeby kupić na kredyt okazały apartament?

 

Co najmniej 9830 złotych miesięcznie musi zarabiać rodzina, aby kupić na kredyt 120-metrowy apartament w Warszawie – wynika z analizy biur nieruchomości  i portalu nieruchomości Domy.pl. W Łodzi, aby z pomocą kredytu kupić podobne mieszkanie o podwyższonym standardzie, wystarczy dochód o ponad połowę niższy.

Minimalny dochód netto został oszacowany dla następujących założeń:
1) Ceny modelowego apartamentu oszacowano, jako iloczyn powierzchni 120 m kw. oraz średniej ceny ofertowej metra kwadratowego apartamentu o powierzchni 100-300 m kw., z 3 pokojami oraz minimalną ceną za metr kwadratowy równą aktualnej średniej stawce ofertowej dla danego miasta w analizowanym miesiącu (dane Domy.pl),
2) Rodzina 3 osobowa, w której dwie osoby pracują, chce wziąć kredyt na 30 lat w walucie krajowej,
3) Kredytobiorca może się wykazać pozytywną historią kredytową, a także skłonny jest skorzystać z podstawowych produktów banku (ROR i karta kredytowa) oraz ubezpieczenia nieruchomości,
4) Kredytobiorca posiada 20-proc. wkład własny na zakup nieruchomości.

Apartament w stolicy za 1,5 mln złotych

Jak wynika z analizy przeciętna cena 120-metrowego apartamentu w Warszawie wynosi prawie 1,5 mln złotych. W Krakowie kwota ta jest o prawie 235 tys. zł niższa. We Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu za apartament trzeba zapłacić odpowiednio 990 tys. zł, 972 tys. zł i 882 tys. zł. Zdecydowanie najtaniej jest w Katowicach i Łodzi, gdzie średnia cena 120-metrowego mieszkania o podwyższonym standardzie wynosi odpowiednio 648 tys. zł i 612 tys. zł.

Po przeanalizowaniu ankiet z 17 banków okazuje się, że osoba zaciągająca kredyt na 30 lat z 20% wkładem własnym, musi w Warszawie dysponować przeciętnie dochodem netto w wysokości 11,9 tys. zł. W stolicy Małopolski zakup 120-metrowego apartamentu będzie możliwy, gdy na konto wpływać będzie regularnie 10,1 tys. zł miesięcznie. We Wrocławiu kredytobiorca będzie się musiał wykazać miesięcznym dochodem na poziomie blisko 8,1 tys. zł. W Gdańsku i Poznaniu zaś odpowiednio o 130 i 730 złotych niższym. Co ciekawe w Katowicach i Łodzi średni wymagany dochód potrzebny do kupna apartamentu to 5,8 tys. zł i 5,6 tys. zł. Oznacza to, że w Warszawie nabywca musi zarabiać ponad 2 razy więcej niż w Łodzi odległej od stolicy o około 130 kilometrów.

Już apartament czy jeszcze mieszkanie?

W terminologii związanej z rynkiem nieruchomości brakuje jasnej definicji słowa apartament. W efekcie mamy dość dużą swobodę w używaniu tego określenia. Być może problem wynika stąd, że angielskie słowo apartment oznacza po prostu lokal mieszkalny („apartament” w naszym rozumieniu to po angielsku luxury apartment czy superior luxury apartment). Specyfikacja apartamentu nie jest też określona w polskim prawie budowlanym. Mieszkanie o takim standardzie musi spełniać te same wymogi, co każdy inny lokal mieszkalny. To prowadzi do szeregu nadużyć, zarówno po stronie deweloperów, jak i osób sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Na porządku dziennym jest nazywanie apartamentem lokalu o podwyższonym standardzie.

Osoby, które chcą kupić apartament, a nie po prostu ładnie wykończone mieszkanie, zwróciły uwagę czy lokal ten, bądź inwestycja, do której należy:

1. położona jest w prestiżowej lokalizacji (dobra komunikacja, bliskość terenów zielonych, centrów kultury i rozrywki),
2. ma estetyczny widok z okna, zieleń na podwórku,
3. posiada miejsca parkingowe dla gości,
4. ma podjazd dla taksówek,
5. została zaprojektowana przez znanego architekta,
6. jest wykonana z materiałów najwyższej jakości,
7. dysponuje małą liczbą lokali na jednym piętrze,
8. posiada windę, spa, fitness, basen w budynku,
9. posiada tarasy widokowe na dachu,
10. jest w pełni chroniona (monitoring, recepcja, ochroniarze),
11. jest klimatyzowana,
12. dysponuje lokalami, które mają wysokość blisko 3 m,
13. powierzchnia rozważanego lokalu to minimum 100 m kw. (z możliwością niewielkich odstępstw),
14. lokal ma kilka łazienek, garderobę, balkony, tarasy, loggie oraz podział mieszkania na część dzienną i nocną,
15. mieszkania są dobrze wyciszone,
16. dla mieszkańców dostępne są usługi – np. pomoc w prowadzeniu domu i opieka nad zwierzętami.

Oczywiście brak części z tych przymiotów nie przesądza o tym, że danej nieruchomości nie będzie można określić mianem apartamentu. Spełnienie wszystkich z powyższych kryteriów oznacza z pewnością, że mamy do czynienia z apartamentem z najwyższej półki.

Apartament w Warszawie już od dochodu niespełna 10 tys. zł miesięcznie

Przyglądając się dokładniej wynikom warszawskim należy zwrócić uwagę na fakt, że najmniejszym wymaganym dochodem netto musi się wykazać modelowa rodzina w Millennium Bank, gdzie aby zaciągnąć kredyt na kwotę prawie 1,2 mln zł potrzebuje zarabiać 9 830 zł. Bank utrzymuje, że żeby skorzystać z tej oferty wystarczy, aby kredytobiorca założył konto osobiste, na które wpływać będzie wynagrodzenie oraz do wykonywać transakcje bezgotówkowe na kwotę min. 500 zł miesięcznie. Nieco wyższym dochodem musi dysponować kredytobiorca w mBanku. Tu niezbędny minimalny miesięczny dochód to 10 100 zł. W tym przypadku jednak nabywca nieruchomości zobowiązany jest do skorzystania z ubezpieczenia spłaty rat kredytu. Natomiast, bez żadnych dodatkowych założeń, kredytobiorca powinien uzyskać kredyt w BGŻ przy miesięcznych wpływach w wysokości 10 860 zł.

Najwyższym dochodem musi zaś dysponować osoba ubiegająca się o kredyt w Credit Agricole. Wówczas kredytobiorca musi zarabiać minimum 14 050 złotych miesięcznie. Ponadto jest zobowiązany do posiadania konta z wpływem wynagrodzenia, wykupienia ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości. Aktualna promocja w tym banku pozwala jednak zaciągnąć dług bez prowizji za udzielenie kredytu, opłaty za wycenę nieruchomości oraz bez prowizji za wcześniejszą spłatę.

AUTORZY:

Jakub Potocki | Lion’s Bank
jakub.potocki@lionshouse.pl

Marcin Drogomirecki | Domy.pl
m.drogomirecki@melog.com

Więcej

Nowe zasady zatrudniania cudzoziemców od maja tego roku

 ????????????????????????????????????????

Zmieniły się przepisy dotyczące zatrudniania cudzoziemców w naszym kraju. Otrzymują oni teraz jedno zezwolenie na pobyt i pracę w Polsce. Praca na okres krótszy niż pół roku odbywa się na podstawie oświadczeń. Co jeszcze przewiduje nowe prawo?

Przede wszystkim wydłużono z 2 do 3 lat maksymalny okres, na który cudzoziemcom może być udzielone zezwolenie na pobyt czasowy. Wniosek o takie zezwolenie osoba zza granicy może teraz złożyć podczas swojego legalnego pobytu, w dogodnym dla siebie momencie. Cudzoziemiec, który pracuje w Polsce, może obecnie ubiegać się o zezwolenie na pobyt oraz pracę w ramach jednej procedury. Przedsiębiorca, który chce zatrudnić w Polsce osobę zza granicy, musi ubiegać się dla niego o zezwolenie na pracę ( po jego uzyskaniu cudzoziemiec może wystąpić o zezwolenie na pobyt).

Zezwolenia wydają właściwi wojewodowie (dla pracy trwającej dłużej niż pół roku), a wykonywanie pracy przez cudzoziemca nie może odbywać się na innych warunkach lub na innym stanowisku niż określone w zezwoleniu na pracę. Ten dokument jest wydawany  dla konkretnego cudzoziemca i określa firmę powierzającą wykonywanie pracy.

Nowe przepisy zakładają też korzystanie z tzw. procedury uproszczonej. Pozwala ona obywatelom sześciu państw: Republiki Armenii, Republiki Białoruś, Republiki Gruzji, Republiki Mołdowy, Federacji Rosyjskiej Ukrainy wykonywać pracę w Polsce przez 6 miesięcy w ciągu kolejnych 12 miesięcy bez konieczności uzyskania zezwolenia na pracę, pod warunkiem, że cudzoziemiec posiada zarejestrowane w powiatowym urzędzie pracy oświadczenia podmiotu o zamiarze powierzenia wykonywania pracy oraz uprawniający go do wykonywania pracy na terytorium RP tytuł pobytowy.

Rozwiązanie to, ze względu na minimum formalności i niskie koszty (rejestracja oświadczenia jest bezpłatna), jest bardzo popularne zarówno wśród pracodawców jak i cudzoziemców podejmujących pracę  w Polsce.

Najważniejsze ułatwienia dla cudzoziemców Co trzeba wiedzieć?

1. Cudzoziemiec przyjeżdżający do Polski w celach zarobkowych nie będzie musiał załatwiać dwóch zezwoleń: na pracę oraz na pobyt. Wystarczy tu jedna procedura.
2. Pracownik, który straci zatrudnienie będzie miał miesiąc na znalezienie nowego, bez utraty zezwolenia na pobyt.
3. W dogodnym dla siebie momencie, będzie można składać wnioski o pobyt czasowy, jednak nie później niż w ostatnim dniu legalnego pobytu na terenie Polski (do tej pory było to, aż 45 dni przed końcem aktualnego zezwolenia).
4. Wydłużony zostanie okres zezwolenia na pobyt czasowy z 2 do 3 lat.
5. Do 3 lat zostanie wydłużony pobyt dla osób zza granicy, którzy kontynuują w Polsce studia. Cudzoziemiec kończący polską uczelnię, będzie mógł starać się o roczne zezwolenie, które umożliwi mu znalezienie w Polsce pracy.

6. Poszerzono grupę osób mogących ubiegać się o zezwolenie na pobyt stały na czas nieokreślony, o osoby z Kartą Polaka.
7. Osoba chcąca zatrudnić obcokrajowca pochodzącego spoza UE, będzie musiał udowodnić, że nie ma możliwości znalezienia odpowiedniego kandydata na rynku rodzimym.

AK/WP.PL

Więcej

Fototapety

Kiedyś niezwykle popularna, potem zapomniana i odrzucona… wraca do naszych wnętrz! Zdobi, nadaje koloru, ujawnia nasze pasje i sympatie, powiększa optycznie… Fototapeta, naturalnie.

Dzisiaj na ścianie goszczą fajne zdjęcia z wakacji, zatrzymane w kadrze fragmenty miasta, kawałki własnego ogrodu, śmieszne ujęcie z zaskoczenia … każdy kadr możemy potraktować jako materiał na fototapetę. A jeśli nie mamy fajnych zdjęć? Jest cała masa interesujących i ciekawych fototapet! Wystarczy odnaleźć tę “naszą”.

 

 

 

 

wg: http://domar.pl

 

 

 

 

Więcej